一、IDC 基本介绍
IDC 全称互联网数据中心，是为有互联网需求的用户，提供了集中计算、存 储以及网络设备的场所。IDC 是互联网的房地产，是数字建设中的基建。
1. IDC 发展历程
IDC 行业经过 4 阶段发展：第一阶段，主要是电信运营商为主的建设，主要 为了满足基础运营商的通讯服务，内容比较单一；第二阶段，主要是 3G 时代互 联网的发展，为了满足门户网站的数据存储、管理等要求，该阶段 IDC 产业蓬勃 发展；第三阶段，伴随 4G 商用，PC 端叠加移动互联运用，IDC 进入 IaaS 时代， IDC 产业急剧发展；第四阶段，5G 时代，新技术新应用不断涌现，物联网、AI、 VR/AR、短视频、直播等进一步打开 IDC 需求空间。
我国 IDC 行业经历 30 年的发展，现在处于第四阶段 5G 应用的前期，伴随 5G 不断建设与完善，下游需求将呈现前所未有的增加，新技术新应用的涌现， 将更加依赖 IDC，到目前为止尚未看到 IDC 行业的天花板，IDC 行业潜力非常。
2. IDC 市场规模
根据 IDC 圈的统计，2019 年底，全球广义 IDC 市场整体规模达到 62531.1 亿元人民币， 同比增长 23.6%，而中国 IDC 业务市场总规模达 1228 亿元，同 比增长 29.8%。随着 IT 技术持续发展，预计到 2021 年中国 IDC 业 务的市场 规模将达 2769.6 亿元，增速超过 30%。
3. IDC 行业格局
全球 IDC 市场参与者包括电信运营商以及第三方数据中心服务商两大类。其中电信运营商因自身业务需要数据中心支撑，在 IDC 领域具备得天独厚的先 天优势，尤其体现在资金、土地和带宽资源方面。同时运营商依靠其垄断地位比 其他数据中心服务商更容易获取客户。而第三方数据中心提供商专门建设并运 营数据中心，相对于业务复杂且多元化的电信运营商，这类公司在数据中心方面 有边界成本低、专业化程度更高，可扩展优势强，灵活性高，服务多样化等特点。
现阶段电信运营商和第三方数据中心基本平分 IDC 市场，但主要市场依旧在 电信运营商手里。中国电信、中国联通、中国移动市场份额依次为：27.2%、16.0%、8.4%，合计占据 51.6%市场份额。而第三方数据中心公司前 3 名万国数据（4.1%）、 世纪互联（4.0%）、宝信软件（2.0%）3 家 CR3 为 10%，第三方数据中心公司 CR6 为 15.9%。整个行业呈现传统三大运营商 3 家独大，第三方数据中心公司小而散 的特点，但依旧占据 IDC 一半市场显示出其巨大活力及发展潜力大。在 5G 及新 技术推动下，下游应用产生的数据量将远超电信数据，我国第三方数据公司有望 像欧美市场一样主导行业，重塑行业竞争格局。
4. IDC 产业链结构
IDC 上游为设备供应商，主要包括电源设备、精密空调设备、光模块供应商、 动力环境监网络设备供应商、油机等。上游设备供应商涉及各行业，上游集中度 较为分散，其中具有一定技术壁垒的领域包括网络设备、电源设备和精密空调等， 市场价值最大的是服务器。
IDC 中游由 IDC 承建方、土地供应方、基础电信运营商、第三方数据中心服 务商构成，主要是整合土地、电力、带宽等资源为下游提供服务器托管等服务， 是 IDC 产业产业链最重要的环节。
IDC 下游为终端用户，包括所有需要将内容计存储在 IDC 机房托管服务器 的互联网企业、金融机构单位、政府机关等。
在 IDC 产业链中上游市场比较分散，IDC 公司作为大客户议价能力比较强， 且上游的技术方案将是推动行业能耗改善、效率提高的关键。中游土地的供应、 电力的需求受政府调控，是制约整个 IDC 发展的最重要因素，这方面以一线城市 表现得最为显著，故一线城市是 IDC 企业的稀缺资源。下游终端客户是推动整个 行业发展的动力，由于下游需求较大，尤其以大型互联网企业、大型金融企业需 求最大，若能捆绑下游大客户将使 IDC 公司快速发展。
5. IDC 现状（主要阐述第三方数据中心，下文的所有 IDC 均指第三方数据中心）
从供给端来看，此前 IDC 最核心竞争力为土地、电力、资金”的资源获取能 力，新基建政策刺激下，政府能耗指标有所放开，并积极投身 IDC 建设，适当缓 解决土地和电力问题。4 月 30 号，政府出台 REITs 发展文件，将一定程度上解 决 IDC 的资金问题。IDC 门槛有所降低，有助于打开供给市场，刺激 IDC 发展。
从需求端来看，现阶段下游需求向云巨头集中，云计算是推动 IDC 增长的核 心动力，对于 IDC 公司来说大的云客户绑定的重要性更加突出，这也决定其未来成长性和公司真正变现能力。以数据港和奥飞娱乐为例，数据港和阿里、奥飞和 快手的紧密合作助其 IDC 规模快速扩张。
从体量来看，IDC 公司基本采用规模化建立数据中心，规模化有助于企业降 低单位成本、便于公司综合运营管理。对应的互联网、云计算大厂也更倾向于采 用超 3000 标准机架的大规模数据中心，这样便可承载其庞大的业务体量、减少 试机试错成本，稳定其业务运行。
从应用端来看，头部 TOP5 的 APP 流量占比 37%，TOP50 的 APP 流量占比达 85.20%，流量基本被头部 APP 把持，头部互联网公司优势非常突出，这也是 IDC 为何要战略合作互联网大厂的关键。
从流量内容来看，视屏流量占据一半以上，尤其是短视频、直播流量在这几 年暴增，在一定程度上助推 IDC 需求。
从地域来看，4 个一线城市流量占比 13.3%，45 个二线城市流量占比 38.3%， 70 个三线城市 20.3%，三线之下流量占比 28.1%。流量贡献基本是从一线向下递 减，核心流量在一二线城市。这也造成这几年 IDC 建造主要围绕一二线城市建立。其中一线城市 IDC 缺口仍然非常大，我国东部 IDC 比西部需求大。
IDC 新势力。这几年，钢企大规模进军 IDC 产业，主要钢企资源禀赋好，土 地充足、电力配给额过剩、资金实力强，钢企进入 IDC 有先天优势，比较著名的 是沙钢股份、杭钢股份、宝钢旗下的宝信软件。随着钢企的进入，可以优化 IDC 产业结构、带来更多的资源供给、竞争加剧使能力不足的 IDC 企业出清。
二．IDC 证券化介绍
2020 年 4 月 30 日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基 础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。通知中明确 提出，基础设施 REITs 要聚焦重点行业，其中包括信息网络等新型基础设施， 其中 IDC 将是 REITs 实施的重要领域。
过去国内 IDC 行业发展资金需求较大，但融资渠道较为有限，REITs 的推 进遇到较多困难，主要是受国内在一些法律和税收层面的限制。随着《通知》的 发布，未来国内有望在法律和税收层面产生变化，促使国内的 IDC 企业更多进 行 REITs 化的探索。
根据《通知》，我国公募基础设施 REITs 将采用“公募基金+单一基础设施 资产支持证券”的产品结构，需同时符合以下特征：
●用 80%以上基金资产持有单一资产支持证券全部份额，且资产支持证券持 有项目公司全部股权
●通过资产支持证券和特殊目的载体取得项目完全所有权或特许经营权
●基金管理人积极运营管理项目，获取项目租金、收费等稳定现金流
●采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的 90%
对于 REITs 项目，要求原始权益人享有完全所有权或特许经营权，不存在经 济或法律纠纷和他项权利设定，原始权益人企业行用稳健、内部控制健全，最近 3 年无重大违法违规行为，项目需经营 3 年以上，已产生持续、稳定的现金流， 投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力，同时，现金流来源具备较 高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。这对 于早期投入 IDC 且产权结构完整明晰、内部经营稳健的项目有天然优势。若首单 IDC 的 REITs 项目成功，将引爆整个 IDC 证券化市场，有良好的示范效应。
REITs 的推出可以使 IDC 行业形成良性投融资循环，具体对行业的影响可以 总结为如下两大点。第一，有效盘活存量资产：提升直接融资比例，拓宽企业融 资渠道，缓解企业资金压力；提升资产周转率，让行业重资产营运效率提高；降 低资产负债率，降低企业运行杠杆，减少企业利息负担，使企业安全平稳运行；提高企业经营效率，企业重资产轻化，进一步优化企业结构，提升企业经营水平。第二，提供长期稳定资金：便于企业扩张，之前由于资金压力较大，大部分举债 经营，长期资金的注入可以有效缓解企业资金压力，实现快速扩张，优化行业竞 争格局；为并购重组活动注入活力，行业由于处于高速发展成长期，现阶段竞争 格局较差，长期资金的进入利于优势企业加速外延并购，实现做大做强。
对 IDC 企业而言，REITs 可以实现资产出表，从资产端看可以降低财务成本， 降低资金风险，缩短投资回报周期。对于利润整体影响不大。从现金流量来说使 得现金流更充沛，增加经营现金流，降低筹资现金流，有助于企业投资发展。
REITs 投资回报相对较高且稳健，通过持有收益凭证既能享受固定收益又能 享受固定资产增值收益，可以扩充国民投资品种选择，增加国民投资收益。
